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红星控股陷入风波:半年亏损27亿,资金匮乏……
2022-09-22 21:50:31

bob博鱼体育最新版app,博鱼体育平台官网app下载苹果版原标题:红星控股陷入风波:半年亏损27亿,资金缺口164亿,传闻旗下红星地产裁员减薪

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作者 |吴亚

“家店大亨”车建行再次成为地产圈热议的对象,这一次也是因为他投资的地产平台。

9月21日,由车建兴创立的红星控股(即红星美凯龙控股集团有限公司)旗下的房地产开发平台红星地产(即上海红星美凯龙房地产有限公司),报道了“裁员和减薪”。据相关传闻,红星地产总裁林中海也将于近期辞职。

红星地产在地产圈知名度不高,规模也比较小。今年6月27日,联合信贷发布红星控股最新评级报告(以下统称《评级报告》),指出截至2021年9月,红星剩余可售面积物业净值仅为232.96万平方米。

在科瑞等地产研究机构发布的近三年房企销售排行榜中,红星地产从未进入TOP100行列。相比之下,外界更为熟悉的是红星控股在去年7月的房地产投资,被红星控股以40亿元的价格出售给了“洋基”企业红星地产。

红星地产“出卖自己”,红星地产传出负面消息。红星控股的房地产投资怎么了?去年8月红星地产出售时,市场分析普遍认为,红星控股的考虑主要是出售“重资产”地产业务,以降低自身负债水平。

从最新数据来看,截至今年6月底,红星控股账面资金缺口高达164亿元,资金压力尤为严峻。如今,整体房地产市场仍在缓慢复苏,这不可避免地让红星地产面临压力和考验。

对于红星地产“裁员降薪”等传闻,以及红星控股对房地产行业的规划和发展战略,搜狐财经分别致函红星地产和红星控股,均未得到回应。截至发稿时收到。

红星地产,深陷“裁员减薪”传闻

如果不是这些传言,市场可能已经忘记了红星地产这家公司。

据传闻,“红星地产将进行裁员计划和降薪,裁员比例将在10%左右,管理层薪酬将下调20-30%。”

传闻还称,“红星地产管理团队将迎来调整,集团总裁林中海近日正在办理离职手续,集团人力资源总经理刘世伟也已辞职了。”

林中海和刘世伟都是地产界知名的职业经理人。公开资料显示,林中海是60后。加入红星地产前,曾任中国金茂副总裁、南京区域(苏皖)公司总经理。

刘世伟出生于1980年代。曾就职于龙湖集团南京公司和苏南公司。他加入红星地产大约半年时间,主要负责总部的人力资源。

房地产行业走下坡路,相关企业的组织架构和人事变动不断调整,这在房地产圈很常见。至于红星地产和红星控股,目前尚未有官方回应传闻。

红星地产成立于2013年,根据公司资料,公司大股东为上海红星美凯龙创智投资管理有限公司,持股比例为92.99%。

上海长子企业管理中心(有限合伙)持有红星家居约7%的股权;股权渗透后,车建兴实际持有85.55%的股份,为实际控制人。

从红星地产工商登记信息变更记录可以看出,林中海于去年4月成为红星地产董事、高级监事成员,今年2月离职。

红星地产工商登记信息变更记录,数据来源:企查查

红星地产不是上市公司,也不是债券发行人,公司财务报表未通过公开渠道查询。

从衡量房地产开发公司的通用指标来看,在近三年科瑞等房地产研究机构发布的房地产公司销售额(成交额和全盘额)排名中,红星地产并未进入TOP100。行列。

在今年6月联合征信发布的红星控股及相关债券信用评级报告中,有这样一组数据,“公司(红星控股,下同)目前在并表范围内的实房地产开发项目主要来自红星地产,截至2021年9月末,红星地产股权口径剩余可售面积232.96万平方米,其中43.34%位于一、二一线城市,55.35%位于华东地区。”

此外,公开渠道也没有红星地产相关的财务和运营数据。值得注意的是,《评级报告》提到,“红星地产剥离后,公司房地产业务规模明显下降,剩余可售面积在三线以下城市相对较高。在房地产市场低迷的背景下,未来项目降级或存在一定压力。”

40亿元被“出售”的红星地产

长期以来,成立于2009年的红星地产一直活跃在舞台前,在业内享有盛誉。

在行业榜单中,经常可以看到红星地产的身影。在被“洋基”公司收购之前,根据Craigslist榜单,2019年至2020年,红星地产的交易额分别为478.4亿元和480.6亿元,分别位居行业第59位和第66位。姓名。

同期,红星地产全盘金额为601.1亿元和614亿元,分别位居行业第58位和第63位,整体销售业绩保持稳定。

从2020年的表现来看,红星地产的成交量高于红洋地产、中交地产、当代地产、银河地产、合生创展等房企;总金额高于隆基泰和花样年控股、大唐地产、佳源国际等房地产公司。

这在一定程度上说明了红星地产的实力。但是,红星地产和红星地产一样,都是非上市公司;而红星控股作为车建兴的主要资产,以家居大卖场业务起家,主营业务也是非房地产开发。

因此,在过去很长一段时间里,市场对红星地产的关注度并没有典型的地产公司那么高。转折发生在去年3月,当时红星地产突然曝出“抛售”传闻(点击查看相关报道:红星地产抛售股份嫌疑)。

诸如“某家居连锁全盘停售”等说法在地产圈引起轩然大波,最终得到证实。 3月底,远洋资本有限公司(“远洋资本”)和红星控股终于正式宣布,双方将重点投资重庆红星美凯龙企业发展有限公司(“红星企业发展”)及其子公司红星地产。战略合作。

远洋资本是香港上市的远洋集团(03377.HK)旗下的投资管理平台。后者的主营业务是房地产开发,是典型的大型房地产公司。

在此背景下,一些与红星地产相关的更核心、更详细的数据和信息被披露出来。根据远洋当时披露的信息,2020年,红星地产实现销售额约400亿元(不含红星地产),待售商品价值接近1000亿元。

资产质量方面,70%位于上海、苏州、长沙等一二线城市。从区域布局来看,华东、华中、西部占比超过80%;从业务分布来看,可售住宅产品占比高达80%,且多为刚需和新装修项目的高效项目;此外,红星地产项目多以招拍挂方式为主,很多项目可以底价获得,分布式城市能级较高,毛利率可达25%~30% .

据远洋介绍,原则上,红星地产将继续委托爱琴海集团运营管理旗下21个商业项目。同时,红星地产的物业管理平台也将以账面净资产的价格出让,由远洋集团和远洋资本100%持有。

后来,“两方合作”变成了“三方合作”。当年7月,远洋集团全资子公司远洋集团与瑞熙创投及其全资子公司天津远普收购红星企业发展70%股权。价格为40亿元。至今年3月3日,相关股权交易实施完毕。

需要说明的是,本次交易纳入的资产不包括红星地产、上海新华城资产管理公司等几家公司。该等资产已被红星控股提前剥离,未列入待售资产清单。

出售红星地产后,红星控股对房地产的发展策略是,红星地产将出售现有项目,并将其与公司商业开发运营板块“爱琴海”百货项目挂钩。

同时,双方利用各自的业务和品牌优势,帮助合作伙伴、政府平台等企业盘活资产,通过代理交易或小股交易等方式,在减少资金投入的情况下,拓展轻资产项目。

《评级报告》数据显示,2019年至2021年,红星控股商业地产住宅销售毛利率分别为23.93%、27.87%、28.17%;商业管理分别为68.55%、62.69%、63.25%。

红星控股仍面临财务压力

为什么红星地产被出售?无论是红星控股,还是车建行本人,都没有直接回应这个问题。

市场分析主要集中在两类。一种观点认为,剥离“重资产”房地产业务有助于红星控股“减债”,实现投资。

《评级报告》数据还显示,2019年至2021年,红星控股总负债分别为1680.96亿元、1966.06亿元、1241.96亿元,即2021年同比下降将达到 36.83%。

截至2021年底,红星控股合并资产总额为1937.56亿元,同比下降27.67%,主要是由于剥离转让了大部分房地产业务。

不过,红星控股的财务结构仍有待优化。近三年来,短期债务占比从34.86%上升到40.02%。

红星控股2019-2021年负债总额概览,数据来源:联合征信《红星美凯龙控股集团有限公司2022年跟踪评级报告》

从盈利能力来看,2021年红星地产出售时,红星控股总收入为361.28亿元,同比增长30.17%。

但利润总额为37.66亿元,同比下降13.28%,主要是由于公允价值变动收益减少以及计提资产减值损失和信用减值损失。

拆解后可以发现,2021年,因出售红星地产,红星控股的投资收益将同比增长38.33%,达到1亿元,占比56.35%当期利润总额。

但同期资产减值和信用减值损失也大幅侵蚀利润,分别达到6.57亿元和5.6亿元。此外,受疫情影响,公司2021年的商业物业评估升值将受到影响,导致当期公允价值变动收益减少62%。

数据来源:《图片来源:红星美凯龙控股集团股份有限公司公司债券中期报告(2022年)》

《红星美凯龙控股集团股份有限公司公司债券中期报告(2022年)》披露的最新数据显示,今年上半年,红星控股实现总营收106.6亿元,去年同期为14.601亿元,同比下降26.99%;净利润由盈转亏27.28亿元,去年同期为14.01亿元。

截至6月底,红星控股账面货币资金(限额未披露)87.56亿元;同期,短期借款40.93亿元,一年内到期的非流动负债211.56亿元。高达252.49亿元;与前述仅87.56亿元的货币资金相比,缺口高达164.9亿元,资金压力依然存在。

数据来源:《图片来源:红星美凯龙控股集团股份有限公司公司债券中期报告(2022年)》

此外,截至6月底,红星控股有息债务余额为546.36亿元;无逾期债务,6个月(含)内到期约109.68亿元,6个月(不含)至1年(含)部分为127.16亿元。

“去重求轻”背后的商业变数

另一种观点关注红星控股的整体战略。毕竟,摒弃“重资产”的传统房地产开发业务,更符合其整体“轻资产”的战略规划。

红星控股的前身是上海红星美凯龙投资有限公司,由车建兴和车建芳于2007年共同出资设立,两人是兄弟姐妹,分别持股92%和8% .

1986年,车建兴以600元的启动资金创办了家具作坊。之后,依托“市场化经营、市场化管理”的平台模式,逐步发展成为今天的红星美凯龙。

2015年红星美凯龙在香港上市,2018年在上海证券交易所上市,成为中国家居零售行业首家A股和H股同时上市的公司。

近年来,进入成熟发展阶段的红星美凯龙持续推进“轻资产、重经营、降杠杆”的战略。今年上半年,红星美凯龙自营商场收入达到41.53亿元,同比增长6%;受托商场实现收入11.25亿元,同比增长6%。

截至期末,红星美凯龙自营商场94家,代管商场280家,战略合作商场10家,家居建材加盟项目59家,其中家居建材店/产业街合计475家.

红星美凯龙已成为家居行业的绝对龙头企业。截至9月22日收盘,红星美凯龙港股总市值102亿港元,A股总市值200亿元。

既然是家装大卖场,车建行为什么要涉足房地产?一方面,在发展初期,传统家居大卖场主要以自持和物业管理为主。以“圈地”的方式自建门店、搞地产,在家居行业并不少见。

受行业红利的吸引,房地产在黄金发展期确实吸引了大量资金涌入。此外,红星控股在房地产领域的投资并不仅限于传统的住宅和商业开发。

2019年8月,红星控股成立全资子公司“美凯龙爱家”,正式进军房地产经纪领域。美凯龙爱家主营业务包括新房、二手房、租赁等传统购房服务,同时还集设计、装修、购房、上门维修等一站式服务为一体。

这背后的逻辑是,客户可以在美凯龙爱家平台买房;同时,该平台还可以为红星美凯龙家居店引流,客户可以引流到平台选择设计装修等一站式服务。也进一步深化了公司对家电上下游产业链的渗透。

在美凯龙爱家落成典礼上,车建兴亲自出席并公开表示:“我们将动员一切力量支持美凯龙爱家,以5年4倍的速度冲向二手房行业第二。” ,赶上炮弹。”

现实是如此难以预测。 2021年以来,房地产市场整体降温。不管是什么原因,红星地产的“重资产”资产,都成为了红星控股最先放弃的对象。

今天,房地产行业并没有好转。同样主打“重资产”、规模中等的红星地产,处境尴尬。

经营管理平台爱海集团也在房地产市场,但其定位与红星地产有着本质的不同。爱海集团作为全职商业地产运营商,主打“轻资产”,经营模式主要有两种。

一种是基于资产方,爱琴海派出管理人员为合作伙伴提供全方位的咨询和委托服务,在参与的不同阶段相应收取不同的费用。

二是立足于运营端,与金融资本合作。两方或多方共同投资,爱琴海集团将主导相关爱琴海购物公园项目的开发、运营和管理。

红星控股披露的公开信息显示,2019年和2020年上半年,爱琴海集团实现总营收16.05亿和4.61亿,对应毛利率分别为63.25%和51.85%。

“爱海像万达,但又不像万达。它没有万达那么大,更注重通过这种介入管理在三线及以下城市拓展版图。”上海某商业地产开发商从业多年的业内人士与搜狐财经分享了他的看法,资本市场将更受此类“轻重结合”的商管公司青睐。

去年3月,爱海集团被曝出拟IPO的消息。随后,官方回应称,公司有上市计划,但没有明确的上市时间表。

爱海集团虽然态度暧昧,但市场对其仍有不少期待。爱海集团或成为红星控股下一个分拆上市的产业板块。

相比之下,在传统房地产开发业务陷入“赚钱焦虑期”之际,以“重资产”为主、规模有限的红星地产显然是不幸的。

红星地产“裁员降薪”的传闻是真的吗?红星控股如何看待红星地产的发展?红星控股如何看待当前的房地产投资?就相关问题,搜狐财经曾致电并致函红星地产和红星控股,但截至发稿,均未得到回应。返回搜狐,查看更多

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